Die Grundlage für das Bauwesen bilden
Burgenländisches Baugesetz 1997 in der geltenden Fassung
Burgenländische Bauverordnung 2008 in der geltenden Fassung
(Beide Rechtsvorschriften sind in der aktuell gültigen aber auch in einer vorher gültigen Fassung unter https://ris.bka.gv.at unter Auswahl "Landesrecht" gefolgt von Burgenland abrufbar.)
OIB-Richtlinien (Richtlinien des Österreichischen Instituts für Bautechnik) in der jeweils geltenden Fassung (angeführt in der Bauverordnung)
wobei für sämtliche Bauvorhaben der aktuell gültige Flächenwidmungsplan der Marktgemeinde Ollersdorf i. Bgld. als zentraler Ausgangspunkt gilt. Die Bebauung ist nur auf entsprechend gewidmeten Grundstücken möglich.
Die Baubehörde I. Instanz ist der Bürgermeister der Marktgemeinde Ollersdorf i. Bgld.. Für Bauten im Grünland (dazu zählen auch Hausgärten) bzw gewerbliche Baumaßnahmen ist die Bezirkshauptmannschaft Güssing zuständig.
Folgende Baulandwidmungen ermöglichen eine Bebauung - § 33 Burgenländisches Raumplanungsgesetz 2019 in der geltenden Fassung:
Auszug:
Bauland Wohngebiet - BW:
Als Wohngebiete sind solche Flächen vorzusehen, die für Wohngebäude samt den dazugehörigen Nebenanlagen (wie zB Garagen, Gartenhäuschen) bestimmt sind. Darüber hinaus sind
- a) Einrichtungen und Betriebe, die der täglichen Versorgung und den wesentlichen sozialen und kulturellen Bedürfnissen der Bevölkerung des Wohngebietes dienen (wie zB Bauten des Einzelhandels und Dienstleistungsgewerbes, Kindergärten, Kirchen, Schulen) und
- b) Räumlichkeiten für Büros ohne angeschlossene Betriebsanlage und Räumlichkeiten für personenbezogene Dienstleistungen, solange der überwiegende Verwendungszweck der im funktionellen Zusammenhang stehenden Bauwerke in der Wohnnutzung liegt,
zulässig, sofern diese keine das örtlich zumutbare Maß übersteigende Gefährdung oder Belästigung der Nachbarinnen und Nachbarn oder übermäßige Belastung des Straßenverkehrs verursachen
Bauland Dorfgebeit - BD:
Als Dorfgebiete sind solche Flächen vorzusehen, die vornehmlich für Gebäude land- und forstwirtschaftlicher Betriebe und der sonstigen Tierhaltung, die über die übliche Haltung von Haustieren und Nutztieren zur Deckung des Eigenbedarfes hinausgeht sowie die für Gebäude, die der sozialen Infrastruktur dienen, bestimmt sind. Weiters sind Gebäude zulässig, die den wirtschaftlichen, sozialen oder kulturellen Bedürfnissen der Bevölkerung dienen (Wohngebäude samt den dazugehörigen Nebenanlagen, Gebäude für gewerbliche Kleinbetriebe, Gebäude für den Tourismus, öffentliche Gebäude usw.) und sich dem Charakter eines Dorfes anpassen.
Bauland Geschäftsgebiet - BG:
Als Geschäftsgebiete sind solche Flächen vorzusehen, die vorwiegend für öffentliche Bauten, Verwaltungsgebäude, Handels- und Dienstleistungsbetriebe, für Gebäude und Einrichtungen des Tourismus, für Versammlungs- und Vergnügungsstätten, im Übrigen aber für Wohngebäude samt den dazugehörigen Nebenanlagen bestimmt sind.
Bauland Industriegebiet - BI:
Als Industriegebiete sind solche Flächen vorzusehen, die für Betriebsgebäude und betriebliche Anlagen, im Übrigen aber für die dazugehörigen Geschäfts- und Verwaltungsgebäude sowie für den Betrieb notwendige Wohngebäude und Einrichtungen bestimmt sind. In Industriegebieten sind Zonen auszuweisen, die gemäß § 22a ausschließlich für Betriebe oder einzelne Arten von Betrieben bestimmt sind, die in den Anwendungsbereich der Richtlinie 2012/18/EU fallen. Inhaberinnen oder Inhaber von Betrieben, die in den Anwendungsbereich der Richtlinie 2012/18/EU fallen, sind verpflichtet, den Dienststellen des Landes und der Gemeinden auf Verlangen ausreichende Informationen zu den vom Betrieb ausgehenden Risiken als Grundlage für Entscheidungen über die Ansiedlung neuer Seveso-Betriebe, die Änderung bestehender Seveso-Betriebe oder neue Entwicklungen in der Nachbarschaft bestehender Seveso-Betriebe zu übermitteln.
Bauland Betriebsgebiet - BB:
Als Betriebsgebiete sind solche Flächen vorzusehen, in denen nur gewerbliche Betriebsanlagen sowie die betriebsnotwendigen Verwaltungs- und Wohngebäude und Lagerplätze errichtet werden dürfen, die keine das örtlich zumutbare Maß übersteigende Beeinträchtigung oder Belästigung der Nachbarinnen und Nachbarn verursachen.
Bauland Mischgebiet - BM:
Als gemischte Baugebiete sind solche Flächen vorzusehen, auf denen
- a) Wohngebäude samt den dazugehörigen Nebenanlagen und
- b) sonstige Gebäude und Betriebsanlagen, die überwiegend den wirtschaftlichen, sozialen oder kulturellen Bedürfnissen der Bevölkerung dienen und keine das örtlich zumutbare Maß übersteigende Gefährdung oder Belästigung der Nachbarinnen und Nachbarn oder eine übermäßige Belastung des Straßenverkehrs verursachen,
errichtet werden dürfen. Im Falle der Erweiterung bestehender Gebäude und Betriebsanlagen im Sinne des lit. b, kann von der Voraussetzung, dass diese überwiegend den wirtschaftlichen, sozialen oder kulturellen Bedürfnissen der Bevölkerung zu dienen haben, abgesehen werden, sofern sie auch nach der Erweiterung keine das örtlich zumutbare Maß übersteigende Gefährdung oder Belästigung der Nachbarinnen und Nachbarn oder eine übermäßige Belastung des Straßenverkehrs verursachen.
Ausführungen zu weiteren Baulandwidmungen sind dem Gesetzestext zu entnehmen.
In Ollersdorf i. Bgld. sind folgende Baulandwidmungen im aktuell gültigen Flächenwidmungsplan ausgewiesen:
Bauland Wohngebiet (BW)
Bauland Dorfgebiet (BD)
Bauland Mischgebiet (BM)
Bauland Betriebsgebiet (BB)
Aufschließungsgebiet - Betriebsgebiet (AB)
Ausnahmen vom Geltungsbereich des Baugesetzes (AUSZUG)
§ 1 Abs 2 Burgenländisches Baugesetz 1997
Ziffer
7. Sonnenkollektoren und Photovoltaikanlagen bis 20 kW Engpassleistung, die bei Gebäuden der Gebäudeklasse 1, 2 und 3 parallel zu Dach- oder Wandflächen auf diesen aufliegen oder in diese eingefügt sind oder bis zu einem maximalen Winkel von 15 Grad aufgeständert werden und ein lotrechter Abstand zwischen Dacheindeckung und höchstem Punkt der Sonnenkollektoren oder der Photovoltaikanlage nicht mehr als 30 cm beträgt, sowie Energiespeicheranlagen mit einer Kapazität von bis zu 20 kWh
13. Marterl und ähnliche sakrale Einrichtungen sowie Brauchtumseinrichtungen (Maibaum, Weihnachtsbaum)
14. Kinderspielplätze und Spielplatzeinrichtungen
15. der Gartengestaltung dienende Bauvorhaben wie Zierbrunnen, Gartenteiche, Steingärten, nicht überdachte Pergolen, Hochbeete, Grillkamine und dgl
19. Ladestationen für Elektrofahrzeuge
20. Jagdreviereinrichtungen (zB Hochstände, Hochsitze, Futterstellen und dgl.) mit Ausnahme von Gebäuden
Arten der Bauverfahren
§ 16 Abs 3 Geringfügige Bauvorhaben
Als geringfügige Bauvorhaben gelten insbesondere
- das Anbringen und der Austausch von Antenneneinrichtungen an bereits bestehenden Fernmeldeanlagen,
- Schwimm- und Wasserbecken bis zu einer durchschnittlichen Tiefe von 1,8 m und einer Wasserfläche bis 50 m²,
- freistehende Bauten und Gebäude im Bauland sowie in der Widmungsart „Grünfläche-Hausgärten“ bis zu einer Brutto-Grundfläche bis 20 m²,
- Sockel bis 1 m sowie Einfriedungen bis 2 m Höhe,
- nachträgliche Wärmedämmungen, Fenstertausch, Kaminsanierung sowie Dachsanierungen,
- emissionsneutrale Umbauten und Verwendungszweckänderungen im Inneren von Gebäuden,
- freistehende bundeseigene Gebäude bis 50 m² Brutto-Grundfläche, die für das Sicherheitswesen erforderlich sind und nur befristet Verwendung finden,
- Balkon- und Loggienverglasungen,
- Folientunnel für Obst-, Pflanzen- und Gemüseanbau,
- Wärmepumpen im Freien und Klimaanlagen bis jeweils einem Betriebsgeräusch von maximal 35 dB,
- Werbeanlagen, Plakatwände und dgl.,
- Gebäude für Transformatoren und Gasdruckregelanlagen in standardisierter Fertigteilbauweise bis 50m² Brutto-Grundfläche,
- Parabolantennen bis zu einem Durchmesser von höchstens 80 cm sowie
- Vorhaben, die in Entsprechung eines behördlichen Auftrages ausgeführt werden und die Immissionen bei den Nachbarn nicht nachteilig beeinflussen
Geringfügige Bauvorhaben sind der Baubehörde spätestens 14 Tage VOR Baubeginn gemeinsam mit den zur Berurteilung notwendigen Unterlagen schriftlich mitzuteilen.
Wenn sich die Baubehörde nicht innerhalb von 14 Tagen äußert, kann mit dem Bauvorhaben begonnen werden.
Die Mitteilung muss folgende Informationen beinhalten bzw müssen folgende Unterlagen vorgelegt werden:
- Nummer des Baugrundstückes
- Angaben zum Bauwerber (Name und Adresse)
- Angaben zum errichtenden oder sanierenden Objekt
- Angaben zum Material, mit dem gebaut wird (zB Ziegel, Holzriegel, Beton, etc.)
- Angaben zur Zweckbestimmung
- eine kurze Baubeschreibung
- eine Skizze zur Lage des Bauvorhabens auf dem angegebenen Baugrundstück
- eine Skizze des Bauvorhabens
§16(1) bauanzeige geringf bauvorh mit erledigungsvermerk.pdf
§ 17 Bewilligungsverfahren
Für Bauvorhaben sowie Verwendungszweckänderungen, sofern sie nicht geringfügig sind (§ 16), ist vor Baubeginn bei der Baubehörde nach Maßgabe der folgenden Absätze um Baubewilligung anzusuchen.
(2) Der Bauwerber hat bei der Baubehörde ein von ihm unterfertigtes schriftliches Ansuchen, um Baubewilligung einzubringen und gleichzeitig auf den Plänen die unterfertigten Zustimmungserklärungen (Angabe des Namens und Datums der Unterfertigung) der Eigentümer jener Grundstücke, die von den Fronten des Baues weniger als 15 m entfernt sind (§ 21 Abs. 1 Z 3), und die für die baupolizeiliche Beurteilung des Bauvorhabens erforderlichen Unterlagen vorzulegen. Dazu gehören jedenfalls Baupläne (Lageplan 1 : 200 oder 1 : 500; Grundrisse, Ansichten und Querschnitte 1 : 100 oder 1 : 50) und Baubeschreibung, in der der vorgesehene Verwendungszweck anzugeben ist, in jeweils dreifacher Ausfertigung, ein letztgültiger Grundbuchsauszug (nicht älter als sechs Monate), ein Verzeichnis der Eigentümer jener Grundstücke, die von den Fronten des Baues weniger als 15 m entfernt sind, ein ausgefülltes Datenblatt für das Gebäude- und Wohnungsregister im Sinne der Anlage zum Bundesgesetz über das Gebäude- und Wohnungsregister (GWR-Gesetz), BGBl. I Nr. 9/2004, in der Fassung des Bundesgesetzes BGBl. I Nr. 1/2013, und ein Energieausweis. Die Baubehörde kann erforderlichenfalls weitere Unterlagen abverlangen oder einfache Zeichnungen oder Beschreibungen für ausreichend befinden. Die Zustimmung der Miteigentümer ist dann nicht erforderlich, wenn es sich um Zu- oder Umbauten innerhalb eines Wohnungseigentumsobjekts im Sinne des § 2 Abs. 2 des Wohnungseigentumsgesetzes 2002, BGBl. I Nr. 70, in der Fassung des Gesetzes BGBl. I Nr. 124/2006, handelt.
Ein Energieausweis ist in folgenden Fällen nicht erforderlich:
- bei Gebäuden, die nur frostfrei gehalten werden, dh. mit einer Raumtemperatur von nicht mehr als + 5°, sowie nichtkonditionierte Gebäude,
- bei provisorischen Gebäuden mit einer Nutzungsdauer bis einschließlich zwei Jahren,
- bei Wohngebäuden, die nach ihrer Art nur für die Benutzung während eines begrenzten Zeitraumes je Kalenderjahr bestimmt sind und deren voraussichtlicher Energiebedarf wegen dieser eingeschränkten Nutzungszeit unter einem Viertel des Energiebedarfs bei ganzjähriger Benutzung liegt,
- bei Gebäuden für Industrieanlagen und Werkstätten sowie landwirtschaftlichen Nutzgebäuden, bei denen jeweils der überwiegende Anteil der Energie für die Raumheizung und Raumkühlung jeweils durch Abwärme abgedeckt wird, die unmittelbar im Gebäude entsteht,
- bei Gebäuden, die für Gottesdienst und religiöse Zwecke genutzt werden,
- bei Gebäuden sowie Aus-, Auf- und Zubauten mit einer konditionierten Netto-Grundfläche von weniger als 50 m²,
- bei Umbauten im Inneren eines Gebäudes,
- Baudenkmäler und Gebäude, die als Teil eines ausgewiesenen Umfelds oder aufgrund ihres besonderen architektonischen oder historischen Werts offiziell geschützt sind, wenn die Einhaltung der Anforderungen eine unannehmbare Veränderung ihrer Eigenart oder ihrer äußeren Erscheinung bedeuten würde.
Die Aussteller von Energieausweisen haben die Energieausweise gemäß den Bestimmungen des Bundesgesetzes über das Gebäude- und Wohnungsregister (GWR-Gesetz), BGBl. I Nr. 9/2004, in der Fassung BGBl. I Nr. 125/2009, in der Energieausweisdatenbank zu registrieren.
(2a) Diese Dokumente können, soweit technisch möglich, zusätzlich auch elektronisch eingebracht werden. Die Vorlage von Urkunden entfällt, wenn die zu beweisenden Tatsachen und Rechtsverhältnisse durch Einsicht in die der Baubehörde zur Verfügung stehenden Register festgestellt werden können.
(3) Die Baupläne und Baubeschreibungen sind von einem befugten Planverfasser zu erstellen und vom Bauwerber und vom Planverfasser zu unterfertigen. Letzterer bestätigt mit seiner Unterschrift auch, daß durch das Bauvorhaben baupolizeiliche Interessen (§ 3) nicht verletzt werden.
(4) Ergibt die Prüfung des Bauvorhabens, dass
- die Baupläne und Baubeschreibungen von einem Ziviltechniker oder befugten Planverfasser erstellt und unterfertigt sind,
- die Zustimmungserklärungen der Eigentümer jener Grundstücke, die von den Fronten des Baues weniger als 15 m entfernt sind, vorliegen,
- die nach Art bzw. Verwendungszweck des Bauvorhabens gemäß § 3 maßgeblichen baupolizeilichen Interessen nicht wesentlich verletzt werden und
- keine sonstigen Gründe vorliegen, die die Durchführung einer mündlichen Verhandlung erfordern,
hat die Baubehörde die Baubewilligung - erforderlichenfalls unter Auflagen, Bedingungen oder Befristungen - innerhalb von acht Wochen ab Einlangen der vollständigen Einreichunterlagen mit Bescheid zu erteilen.
(5) Der Baubewilligungsbescheid ist dem Bauwerber zuzustellen. Diesem sind gleichzeitig mit dem Bescheid zwei mit einem Bewilligungsvermerk („Baubewilligung“, Bezeichnung der Behörde, Aktenzahl, Ort, Datum und Unterschrift) versehene Ausfertigungen der Baupläne und Baubeschreibungen zurück-zustellen, wobei eine auf der Baustelle aufzulegen ist. Mit der Bauausführung darf erst begonnen werden, wenn die Baubewilligung in Rechtskraft erwachsen ist.
§17(1) baubewilligung ansuchen.pdf
§ 18 Mündliche Bauverhandlung
(1) Liegen dem Ansuchen um Baubewilligung nicht sämtliche Zustimmungserklärungen (Angabe des Namens und Datums der Unterfertigung) der Eigentümer jener Grundstücke vor, die von den Fronten des Baues weniger als 15 m entfernt sind (§ 21 Abs. 1 Z 3) oder liegen sonstige Gründe die baupolizeiliche Interessen berühren vor, die die Durchführung einer mündlichen Verhandlung erfordern, hat die Baubehörde eine mündliche Verhandlung vorzunehmen. Zur Bauverhandlung sind die Parteien (§ 21) sowie die zur baupolizeilichen Beurteilung des Bauvorhabens erforderlichen Sachverständigen und Planverfasser zu laden.
(2) Das Ansuchen um Baubewilligung ist ohne Durchführung einer Bauverhandlung abzuweisen, wenn sich schon aus dem Ansuchen ergibt, dass das Vorhaben unzulässig ist und die Gründe der Unzulässigkeit sich nicht beheben lassen.
(3) Bedarf ein Bauvorhaben auch nach anderen Rechtsvorschriften einer Bewilligung, ist die Bauverhandlung möglichst gleichzeitig mit den anderen Verhandlungen vorzunehmen.
(4) Die Bauverhandlung hat der durch die Baubehörde bestimmte Verhandlungsleiter zu führen. Im Verlaufe der Bauverhandlung ist das Bauvorhaben einer baupolizeilichen Prüfung zu unterziehen, die sich insbesondere auf die Übereinstimmung des Bauvorhabens mit den Vorschriften dieses Gesetzes und den darauf beruhenden Verordnungen sowie die Berücksichtigung der Rechte der Eigentümer jener Grundstücke, die von den Fronten des Baues weniger als 15 m entfernt sind (§ 21 Abs. 1 Z 3), zu erstrecken hat.
(5) Ergeben sich im Zuge des Verfahrens Abänderungen an dem Bauvorhaben, die für sich allein einer Baubewilligung bedürfen, ist dem Bauwerber die Vorlage von abgeänderten Unterlagen aufzutragen und ein weiteres Bauverfahren durchzuführen.
(6) Über ein Ansuchen um Baubewilligung, welche eine mündliche Verhandlung bedarf, ist binnen drei Monaten mit schriftlichem Bescheid zu entscheiden.
(7) Ergibt die Prüfung des Bauvorhabens, dass die gemäß § 3 maßgeblichen baupolizeilichen Interessen nicht verletzt werden, hat die Baubehörde die Baubewilligung - erforderlichenfalls unter Auflagen, Bedingungen oder Befristungen - mit Bescheid zu erteilen.
(8) Der Baubewilligungsbescheid ist allen Parteien zuzustellen. Dem Bauwerber sind gleichzeitig mit dem Bescheid zwei mit einem Bewilligungsvermerk (“Baubewilligung”, Bezeichnung der Behörde, Aktenzahl, Ort, Datum und Unterschrift) versehene Ausfertigungen der Baupläne und Baubeschreibungen zurückzustellen, wobei eine auf der Baustelle aufzulegen ist. Mit der Bauausführung darf erst begonnen werden, wenn die Baubewilligung in Rechtskraft erwachsen ist.
§18 baubewilligung ansuchen.pdf
Ablauf eines Bauvorhabens
Generell wird empfohlen, VOR Einreichung eines geplanten Bauvorhabens bei der Baubehörde persönlich vorstellig zu werden, um das Bauvorhaben vorab zu besprechen. Hierbei kann unter Umständen bereits ermittelt werden, welches Bauvorhaben notwendig ist.
Daraus resultierend kann die Baubehörde bereits Informationen über die notwendigen Einreichunterlagen für das geplante Bauvorhaben übermitteln.
Danach ergeben sich folgende Schritte:
SCHRITT 1:
Einreichung der notwendigen Unterlagen (je nach Bauverfahren), unterfertigt und in der notwendigen Anzahl der Ausfertigungen
SCHRITT 2:
Prüfung der Einreichunterlagen durch die Baubehörde
Einholung eines Gutachtens (falls nach Art des Bauvorhabens notwendig) vom örtlichen Bausachverständigen (BM Peter Fassl, Litzelsdorf)
Möglicherweise Übermittlung eines Verbesserungsauftrages
Abarbeitung eines möglichen Verbesserungsauftrages durch den Bauwerber
SCHRITT 3:
Erstellung eines Baubewilliungsbescheides oder Einberufung einer Mündlichen Bauverhandlung (je nach notwendigem Bauverfahren)
Übermittlung der bewilligten Einreichunterlagen samt Baubewilligungsbescheid an den Bauwerber
Anzeige des Baubeginns mittels Formular an die Baubehörde I. Instanz durch den Bauwerber
Übermittlung der notwendigen Bauplakette an den Bauwerber
SCHRITT 4:
Umsetzung des Bauvorhabens innerhalb der gesetzlichen Fristen (Siehe Anzeige des Baubeginns!!):
- Wird nicht INNERHALB von 2 JAHREN ab Ausstellung des Baubwelligungsbescheides mit der Umsetzung des Bauvorhabens begonnen, ERLISCHT die Baubewilligung!
- Wurde die Umsetzung zwar begonnen, aber die Fertigstellung erfolgt nicht INNERHALB von 5 JAHREN, ERLISCHT die Baubewilligung!
- In BEGRÜNDETEN Fällen kan bei der Baubehörde um Fristverlängerung angesucht werden.
Meldung der Fertigstellung des Bauvorhabens mittels Formular sowie gleichzeitige Übermittlung eines Schlußüberprüfungsprotokolles samt notwendiger Beilagen an die Baubehörde (Erfüllung ALLER AUFLAGEN gemäß Baubewilligungsbescheid notwendig!)
§27-1 fertigstellungsanzeige.pdf
Wird das Schlußüberprüfungsprotokoll nicht oder nicht vollständig vorgelegt, darf das GEBÄUDE NICHT BENÜTZT werden! Es droht eine Verwaltungsstrafe und ein Benützungsverbot!
Einmeßplan für neue Gebäude bzw Gebäude(zubauten) ab 20 m²